Köpa nyproduktion i Spanien: betalning och trygghet steg för steg
Jens NorströmGranskad av María González, advokatjuli 20267 min
Att köpa nyproduktion — ofta på ritning (sobre plano) — fungerar annorlunda än ett begagnatköp, och på flera sätt till din fördel. Du betalar en mindre del under byggtiden och storparten först när bostaden är klar, och dina inbetalningar är lagskyddade hela vägen. Här förklarar vi hur betalningarna fördelas, hur skyddet fungerar och vad som händer fram till nyckeln i handen.
1. Vad innebär köp på ritning?
Köp på ritning betyder att du köper en bostad som ännu inte är färdigbyggd, direkt av byggherren. Du säkrar dagens pris och en ny, oanvänd bostad — men eftersom du betalar innan den är klar ställer den spanska lagen tydliga krav på hur dina pengar hanteras.
Precis som vid begagnatköp bör du ha en egen advokat som företräder dig och granskar byggherren, bygglovet och varje avtal innan du skriver under. Hos oss ingår både mäklare och advokat under samma tak.
2. Så fördelas betalningarna
Det som förvånar många nordiska köpare positivt är att du inte binder hela summan under byggtiden. Ett typiskt upplägg är en reservation följd av tre betalningar, där merparten betalas först vid tillträde:
Det betyder att du under byggtiden normalt binder en mindre del av priset, medan merparten ligger kvar hos dig tills bostaden faktiskt levereras. För många är det just detta som gör nyproduktion attraktivt: du säkrar priset i dag men betalar det mesta senare. Att köpa tidigt i ett projekt kan innebära ett värde som stigit till tillträdet — men en bostadsmarknad kan röra sig i båda riktningar, så se det som en möjlighet, inte en garanti.
- ReservationEtt mindre fast belopp som tar bostaden av marknaden.
- Vid kontraktOmkring 10 % när köpekontraktet skrivs.
- Under byggtidenTvå delbetalningar allt eftersom bygget fortskrider.
- Vid tillträdeSlutbetalningen — merparten — när bostaden är klar och du får nycklarna.
3. Dina pengar är skyddade — bankgarantin
Det som gör upplägget tryggt är att spansk lag kräver att byggherren garanterar varje krona du betalar in i förskott. Enligt lag (LOE, uppdaterad genom Ley 20/2015, gällande sedan 2016) måste byggherren dels teckna en bankgaranti (aval) eller kautionsförsäkring som täcker hela det förskotterade beloppet plus ränta, dels sätta in dina delbetalningar på ett särskilt konto som bara får användas för just det projektet.
Kräv alltid att se den skriftliga bankgarantin eller försäkringen innan du betalar. Det är precis det din advokat ser till.
Bra att veta
Om bygget inte startar, inte blir klart i tid eller inte får sitt inflyttningstillstånd, har du rätt att få tillbaka allt du betalat — och betalar inte byggherren, kan du kräva beloppet av garantigivaren. Garantin gäller tills bostaden levereras. Källa: Banco de España, LOE / Ley 20/2015. Allmän information, inte juridisk rådgivning — din advokat bekräftar garantin i ditt avtal.
4. Från byggplats till ditt hem
När bygget är klart utfärdas ett inflyttningstillstånd (licencia de primera ocupación) — beviset på att bostaden får bebos. Innan tillträdet går du och din advokat igenom bostaden och noterar eventuella brister att åtgärda (snagging). Därefter skrivs köpet inför notarie, du betalar slutbeloppet och registreras som ägare.
Som köpare av nyproduktion har du dessutom lagstadgade garantier efter inflyttning: förenklat ett år för ytskikt, tre år för beboelighet och tio år för bärande konstruktion. Det ger en extra trygghet du sällan får vid begagnatköp.
5. Kostnader och skatt
För nyproduktion betalar du IVA 10 % (moms) i stället för överlåtelseskatt, plus stämpelskatten AJD 1,2 % i Andalusien — ingen ITP. Till detta kommer notarie, register och eventuell gestoría, ungefär som vid begagnatköp.
Bra att veta
Nyproduktion: IVA 10 % (4 % för subventionerad bostad) + AJD 1,2 %. Begagnat betalar i stället ITP 7 %. Andalusien, juli 2026. Källa: Junta de Andalucía. Inte skatterådgivning — din advokat bekräftar exakt belopp.
Dina inbetalningar är lagskyddade av bankgaranti eller kautionsförsäkring och betalas tillbaka med ränta. Kräv alltid att se garantin innan du betalar.
En mindre del av priset (reservation, kontrakt och delbetalningar), medan merparten betalas vid tillträde. Andelarna varierar mellan byggherrar.
IVA 10 % plus AJD 1,2 % i Andalusien — inte ITP, som bara gäller begagnat.
Lagstadgat, förenklat: ett år för ytskikt, tre år för beboelighet och tio år för bärande konstruktion.
Ja. Precis som vid begagnatköp kan din advokat sköta NIE, kontrakt och tillträde via fullmakt. Se vår guide om köpprocessen steg för steg.
Ladda ner guiden som PDF
Fyll i dina uppgifter så återkommer vi med guiden.