Sälja bostad i Spanien: så går det till, steg för steg
Jens NorströmGranskad av María González, advokatjuli 20268 min
Att sälja sin spanska bostad är fullt hanterbart som nordisk ägare — men det finns några skattemässiga detaljer som skiljer sig från hemma, och som är enklare med rätt hjälp vid din sida. Här går vi igenom hur en försäljning går till, vilka dokument du behöver, vad du betalar i skatt, och den där 3 %-regeln som oroar många i onödan. Målet är att du ska veta precis vad som väntar innan du sätter upp bostaden till salu.
1. Så går en försäljning till
En försäljning följer några tydliga steg: en värdering av bostaden, ett uppdrag till din mäklare, framtagning av dokumenten (se nästa avsnitt), marknadsföring och visningar, ett köpekontrakt (arras) med handpenning, och till sist underskrift inför notarie där slutbetalningen sker och nycklarna lämnas över. Din advokat och mäklare samordnar det åt dig — särskilt viktigt om du befinner dig i Norden större delen av tiden.
2. Dokumenten du behöver
En sak är värd att förbereda tidigt: samla dokumenten redan innan du lägger ut bostaden. Det gör försäljningen snabbare och signalerar trygghet till köparen.
Bra att veta
Ett energicertifikat (certificado de eficiencia energética) är obligatoriskt sedan 2013 — utan det får bostaden inte ens annonseras, och notarien kan inte skriva köpekontraktet. Övriga handlingar: aktuellt registerutdrag (nota simple), lagfarten (escritura), senaste IBI-kvitto, och intyg om att samfällighetsavgifterna är betalda. Allmän information — din mäklare och advokat hjälper dig ta fram allt.
3. 3 %-regeln — och varför du får tillbaka den
Det här är den punkt som oroar flest nordiska säljare, oftast i onödan. När en säljare inte är skattemässigt bosatt i Spanien håller köparen enligt lag inne 3 % av köpeskillingen och betalar in den till skattemyndigheten åt dig.
Återbetalningen tar en tid att få (i praktiken flera månader), men den kommer — och din advokat driver den åt dig.
Bra att veta
De 3 % är ingen extra skatt — det är ett förskott på din vinstskatt. Du får ett intyg (modelo 211) och kvittar beloppet i din deklaration. Är din faktiska vinstskatt lägre än de 3 % som hölls inne får du tillbaka mellanskillnaden; har du sålt utan vinst får du hela beloppet åter. Källa: Agencia Tributaria. Allmän information, inte skatterådgivning — din advokat sköter deklarationen och återbetalningen.
4. Vinstskatt och avdrag
Som icke-resident betalar du 19 % i vinstskatt på vinsten — alltså skillnaden mellan vad du köpte för och vad du säljer för, inte på hela försäljningssumman. Och vinsten går att minska lagligt:
Du får dra av kostnaderna du hade när du köpte (notarie, överlåtelseskatt eller moms, advokat- och mäklararvode) och vid försäljningen, samt värdehöjande förbättringar du gjort (till exempel en renovering — men inte löpande underhåll). Det sänker den beskattningsbara vinsten, ibland rejält. Spara därför kvitton och fakturor på det du lagt ner. Din advokat räknar ut din faktiska vinst och ser till att alla avdrag kommer med.
5. Vad säljaren betalar
Utöver vinstskatten betalar säljaren normalt två saker: plusvalía municipal — en kommunal skatt på markvärdets ökning under din ägartid — och mäklararvodet. En detalj värd att känna till: när säljaren är icke-resident kan kommunen kräva plusvalían av köparen i stället, så det hanteras ofta vid tillträdet. Din advokat och mäklare reder ut vad som gäller i ditt fall.
6. Sälja på distans
Precis som vid ett köp behöver du inte vara på plats i Spanien för att sälja. Med en fullmakt (poder) kan din advokat företräda dig genom hela försäljningen — inklusive underskriften inför notarie. Många av våra nordiska säljare sköter hela affären hemifrån.
Vill du i stället läsa om köpet eller om vad det innebär att äga? Se våra guider om köpprocessen och om att äga bostad i Spanien (se Läs vidare nedan).
Ja, när du är icke-resident. Men det är ett förskott på din vinstskatt, inte en extra kostnad — och överskjutande belopp får du tillbaka.
19 % på vinsten (inte på hela priset), och vinsten minskas av dina köp- och säljkostnader samt värdehöjande förbättringar.
Bland annat energicertifikat (obligatoriskt), nota simple, escritura, senaste IBI-kvitto och intyg om betalda samfällighetsavgifter.
Normalt plusvalía municipal (kommunal markvärdesskatt) och mäklararvode.
Ja. Med fullmakt kan din advokat sköta hela försäljningen åt dig, inklusive notarien.
Ladda ner guiden som PDF
Fyll i dina uppgifter så återkommer vi med guiden.
Läs vidare
- Köpa bostad i Spanien: steg för steg
- Köpa nyproduktion i Spanien: betalning och trygghet steg för steg
- Att äga bostad i Spanien: juridik, skatt och arv steg för steg
- Bolån i Spanien: så finansierar du köpet som nordisk köpare
- Att investera på Costa del Sol: turistlicens, uthyrning och skatt steg för steg