JMA Prime Estate
osa Viviendasol
Myynti

Asunnon myynti Espanjassa: näin se tapahtuu, askel askeleelta

Jens NorströmTarkistanut María González, lakimiesheinäkuu 20268 min

Espanjalaisen asuntosi myynti on täysin hallittavissa pohjoismaisena omistajana — mutta siinä on muutamia verotukseen liittyviä yksityiskohtia, jotka poikkeavat kotimaasta ja jotka ovat helpompia oikean avun kanssa. Käymme läpi, kuinka myynti tapahtuu, mitä asiakirjoja tarvitset, mitä veroa maksat ja sen 3 %:n säännön, joka huolestuttaa monia turhaan. Tavoitteena on, että tiedät tarkalleen, mitä on odotettavissa, ennen kuin laitat asunnon myyntiin.

1. Näin myynti tapahtuu

Myynti etenee muutamassa selkeässä vaiheessa: asunnon arviointi, toimeksianto välittäjällesi, asiakirjojen valmistelu (katso seuraava osio), markkinointi ja esittelyt, kauppasopimus (arras) käsirahalla ja lopuksi allekirjoitus notaarin edessä, jolloin loppusumma maksetaan ja avaimet luovutetaan. Lakimiehesi ja välittäjäsi koordinoivat sen puolestasi — erityisen tärkeää, jos olet suurimman osan aikaa Pohjoismaissa.

2. Tarvitsemasi asiakirjat

Yksi asia kannattaa valmistella ajoissa: kokoa asiakirjat jo ennen kuin laitat asunnon myyntiin. Se nopeuttaa myyntiä ja viestii ostajalle luotettavuutta.

Hyvä tietää

Energiatodistus (certificado de eficiencia energética) on ollut pakollinen vuodesta 2013 — ilman sitä asuntoa ei saa edes ilmoittaa myyntiin, eikä notaari voi laatia kauppasopimusta. Muut asiakirjat: ajantasainen rekisteriote (nota simple), lainhuuto (escritura), viimeisin IBI-kuitti ja todistus maksetuista yhtiövastikkeista. Yleistä tietoa — välittäjäsi ja lakimiehesi auttavat sinua hankkimaan kaiken.

3. 3 %:n sääntö — ja miksi saat sen takaisin

Tämä on kohta, joka huolestuttaa eniten pohjoismaisia myyjiä, useimmiten turhaan. Kun myyjä ei ole verotuksellisesti Espanjassa asuva, ostaja pidättää lain mukaan 3 % kauppahinnasta ja maksaa sen veroviranomaiselle puolestasi.

Palautuksen saaminen kestää jonkin aikaa (käytännössä useita kuukausia), mutta se tulee — ja lakimiehesi ajaa sitä puolestasi.

Hyvä tietää

Nämä 3 % eivät ole ylimääräinen vero — ne ovat ennakko luovutusvoittoverostasi. Saat todistuksen (modelo 211) ja kuittaat summan veroilmoituksessasi. Jos todellinen luovutusvoittoverosi on pienempi kuin pidätetyt 3 %, saat erotuksen takaisin; jos myit ilman voittoa, saat koko summan takaisin. Lähde: Agencia Tributaria. Yleistä tietoa, ei veroneuvontaa — lakimiehesi hoitaa veroilmoituksen ja palautuksen.

4. Luovutusvoittovero ja vähennykset

Ulkomailla asuvana maksat 19 % luovutusvoittoveroa voitosta — eli ostohinnan ja myyntihinnan erotuksesta, ei koko myyntisummasta. Ja voittoa voi pienentää laillisesti:

Voit vähentää kulut, joita sinulla oli ostaessasi (notaari, varainsiirtovero tai alv, lakimies- ja välityspalkkio) ja myydessäsi, sekä arvoa nostavat parannukset, joita olet tehnyt (esimerkiksi remontti — mutta ei juoksevaa ylläpitoa). Se alentaa verotettavaa voittoa, joskus tuntuvasti. Säilytä siksi kuitit ja laskut tekemistäsi kuluista. Lakimiehesi laskee todellisen voittosi ja varmistaa, että kaikki vähennykset ovat mukana.

5. Mitä myyjä maksaa

Luovutusvoittoveron lisäksi myyjä maksaa yleensä kaksi asiaa: plusvalía municipal — kunnallinen vero maan arvonnoususta omistusaikanasi — ja välityspalkkion. Yksi tietämisen arvoinen yksityiskohta: kun myyjä on ulkomailla asuva, kunta voi vaatia plusvalían ostajalta sen sijaan, joten se hoidetaan usein hallinnan luovutuksen yhteydessä. Lakimiehesi ja välittäjäsi selvittävät, mitä sinun tapauksessasi pätee.

6. Myynti etänä

Aivan kuten ostaessa, sinun ei tarvitse olla paikan päällä Espanjassa myydäksesi. Valtakirjalla (poder) lakimiehesi voi edustaa sinua koko myynnin ajan — mukaan lukien allekirjoitus notaarin edessä. Monet pohjoismaisista myyjistämme hoitavat koko kaupan kotoa käsin.

Haluaisitko sen sijaan lukea ostamisesta tai siitä, mitä omistaminen tarkoittaa? Katso oppaamme ostoprosessista ja asunnon omistamisesta Espanjassa (katso Lue lisää alta).

  • Kyllä, kun olet ulkomailla asuva. Mutta se on ennakko luovutusvoittoverostasi, ei ylimääräinen kustannus — ja ylimenevän osan saat takaisin.

  • 19 % voitosta (ei koko hinnasta), ja voittoa pienentävät osto- ja myyntikulusi sekä arvoa nostavat parannukset.

  • Muun muassa energiatodistus (pakollinen), nota simple, escritura, viimeisin IBI-kuitti ja todistus maksetuista yhtiövastikkeista.

  • Yleensä plusvalía municipal (kunnallinen maan arvonnousuvero) ja välityspalkkio.

  • Kyllä. Valtakirjalla lakimiehesi voi hoitaa koko myynnin puolestasi, mukaan lukien notaarin.

Lataa opas PDF:nä

Täytä tietosi, niin palaamme asiaan oppaan kanssa.

Oppaan kieli

Lue lisää