Uudiskohteen ostaminen Espanjassa: maksut ja turva askel askeleelta

1. Mitä ennakkoon ostaminen tarkoittaa?

Ennakkoon ostaminen tarkoittaa, että ostat asunnon, joka ei ole vielä valmis, suoraan rakennuttajalta. Lukitset tämän päivän hinnan ja uuden, käyttämättömän asunnon — mutta koska maksat ennen sen valmistumista, Espanjan laki asettaa selkeät vaatimukset sille, miten rahojasi käsitellään.

Aivan kuten käytetyn asunnon kaupassa, sinulla tulisi olla oma lakimies, joka edustaa sinua ja tarkastaa rakennuttajan, rakennusluvan ja jokaisen sopimuksen ennen kuin allekirjoitat. Meillä sekä välittäjä että lakimies kuuluvat saman katon alle.

2. Näin maksut jakautuvat

Monia pohjoismaisia ostajia yllättää myönteisesti, ettet sido koko summaa rakennusaikana. Tyypillinen rakenne on varaus, jota seuraa kolme maksua, joista suurin osa maksetaan vasta hallinnan luovutuksessa:

Se tarkoittaa, että rakennusaikana sidot yleensä pienemmän osan hinnasta, kun taas suurin osa säilyy sinulla, kunnes asunto todella luovutetaan. Monille juuri tämä tekee uudiskohteesta houkuttelevan: lukitset hinnan tänään mutta maksat suurimman osan myöhemmin. Varhainen osto projektissa voi merkitä arvoa, joka on noussut luovutukseen mennessä — mutta asuntomarkkina voi liikkua molempiin suuntiin, joten pidä sitä mahdollisuutena, ei takuuna.

1. VarausPienempi kiinteä summa, joka ottaa asunnon pois markkinoilta.
2. Sopimuksen yhteydessäNoin 10 % kun kauppasopimus allekirjoitetaan.
3. RakennusaikanaKaksi osamaksua rakentamisen edetessä.
4. Hallinnan luovutuksessaLoppumaksu — suurin osa — kun asunto on valmis ja saat avaimet.

3. Rahasi ovat suojattuja — pankkitakaus

Rakenteen turvalliseksi tekee se, että Espanjan laki edellyttää rakennuttajan takaavan jokaisen ennakkoon maksamasi euron. Lain mukaan (LOE, päivitetty lailla Ley 20/2015, voimassa vuodesta 2016) rakennuttajan on sekä otettava pankkitakaus (aval) tai takausvakuutus, joka kattaa koko ennakkoon maksetun summan korkoineen, että talletettava osamaksusi erityiselle tilille, jota saa käyttää vain kyseiseen projektiin.

Vaadi aina nähdä kirjallinen pankkitakaus tai vakuutus ennen kuin maksat. Juuri sen lakimiehesi varmistaa.

4. Rakennustyömaalta kodiksesi

Kun rakentaminen on valmis, myönnetään käyttöönottolupa (licencia de primera ocupación) — todiste siitä, että asunnossa saa asua. Ennen hallinnan luovutusta sinä ja lakimiehesi käytte asunnon läpi ja kirjaatte mahdolliset korjattavat puutteet (snagging). Sen jälkeen kauppa allekirjoitetaan notaarin edessä, maksat loppusumman ja sinut merkitään omistajaksi.

Uudiskohteen ostajana sinulla on lisäksi lakisääteiset takuut muuton jälkeen: yksinkertaistettuna yksi vuosi pintamateriaaleille, kolme vuotta asuttavuudelle ja kymmenen vuotta kantaville rakenteille. Se antaa lisäturvaa, jota harvoin saa käytetyn asunnon kaupassa.

5. Kustannukset ja verot

Uudiskohteesta maksat IVA 10 % (arvonlisävero) varainsiirtoveron sijaan, plus leimavero AJD 1,2 % Andalusiassa — ei ITP:tä. Näiden lisäksi tulevat notaari, rekisteri ja mahdollinen gestoría, suunnilleen kuten käytetyn asunnon kaupassa.